Justin Fichelson = JF，孫賽賽 = SS

Justin選了RN74餐廳，這是他城中比較喜歡的餐廳之一，正好他也代理餐廳樓上的公寓。

SS：你為什么選這個(gè)行業(yè)?。?/h3>

JF：我喜歡房子的設(shè)計(jì)感。另外，房地產(chǎn)投資是看得見摸得著的，讓你感覺很踏實(shí)，而不像股票。我的主要目標(biāo)就是買進(jìn)、賣出或者開發(fā)地段，當(dāng)然，前期的話你需要有一定的原始資金積累，所以你需要從做中介開始。我是一個(gè)很善于與人交流的人，而且我愿意為自己工作，房地產(chǎn)行業(yè)就符合我的這些特質(zhì)。因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)是“傭金制”的，即使你在一家房地產(chǎn)公司工作也是一樣，所以你只能靠自己，這就是我為什么會(huì)選擇房地產(chǎn)行業(yè)的原因。

Justin同學(xué)來了，別看我倆沒系領(lǐng)帶，但在舊金山即使在金融區(qū)走在路上也算正式的了。硅谷就這么隨便。

SS：那不能自己做么？干嘛要加入個(gè)公司??？

JF：如果你有自己的公司，成本就包括很多方面，比如一些保險(xiǎn)費(fèi)像責(zé)任保險(xiǎn)等這些費(fèi)用，從這方面來說，開一家公司的成本效益其實(shí)不高。而且，我的分成比較高，公司從我個(gè)人的分成中抽取的比例很小，在公司工作的好處就是你不用去擔(dān)心那些成本問題，比如保險(xiǎn)費(fèi)用什么的。這也就是為什么有些人不愿意自己開公司而是在公司內(nèi)部組建一支自己的隊(duì)伍的原因，你會(huì)看到在美國(guó)幾乎所有頂級(jí)的經(jīng)紀(jì)人是沒有自己開公司的，或許在其他地方不一樣，但是這里的情況就是如此。而且美國(guó)這邊的傭金比較高，和其他地方差不了多少，比如像倫敦。

即使是比較好的餐廳，午餐定價(jià)也很公道，3道套餐凈價(jià)29美元，我選了套餐。

SS：傭金的比例是多少呢？（佯裝好奇地厚臉皮問）

JF：通常占房子總交易額的5%-6%左右，然后你需要和公司來分成，一般是對(duì)半開，比如一個(gè)三百萬的單子，不論是誰帶來買家，他能獲得3%左右的比例，另一半就是公司的。

SS：所以，如果誰能夠獲得更多的客戶資源，那么和公司方面協(xié)商的時(shí)候籌碼就會(huì)很大吧？

JF：對(duì)，如果你能帶來更多的生意，那么你對(duì)公司的價(jià)值就越大，對(duì)他們的市場(chǎng)運(yùn)作也就越重要，對(duì)公司的品牌也是很有宣傳力度的。

Justin同學(xué)也去了今年的圓石灘車展，他和州長(zhǎng)大人碰到了。我為啥沒碰到？555

頭菜我選了甜玉米湯，上菜也是高檔餐廳的方法，先看得到一些玉米，再用湯壺澆上去。

SS：那你當(dāng)時(shí)為什么選擇了Climb，而沒有去Zephyr呢，我聽說Zephyr自稱舊金山最大？

JF：其實(shí)Zephyr面對(duì)的更多是中端市場(chǎng)，而我想做的是高端市場(chǎng)，而且像Zephyr這樣的公司年紀(jì)也普遍偏大，Climb則相對(duì)年輕許多，我喜歡年輕的環(huán)境，喜歡和年輕的經(jīng)紀(jì)人一起合作。

SS：哪些外國(guó)人會(huì)來舊金山買房？

JF：舊金山不像倫敦，這兒的俄羅斯或阿拉伯客戶不多，可能也是出于政治和經(jīng)濟(jì)方面的考慮吧。但是，有很多中國(guó)客戶在這里買房子的，可能是因?yàn)橹袊?guó)人更喜歡新式的建筑而不太喜歡像倫敦那樣的老房子。

SS：我昨天還在電視上看了一集MDL，談到各個(gè)片區(qū)，你認(rèn)為對(duì)于中國(guó)人來說，灣區(qū)哪些城市或地段是非常好的投資機(jī)會(huì)呢？

JF：比如Woodside，Atherton，Hillsborough，Los Altos這些地方我想對(duì)于中國(guó)投資者來說都是不錯(cuò)的地方，因?yàn)橐环矫嫠麄兌荚诠韫鹊貛?，另一方面是這些地方本身環(huán)境就比較好，氣候也很舒適，這些地方也住著很多硅谷的億萬富翁們。

注：舊金山灣區(qū)（Bay Area），簡(jiǎn)稱灣區(qū)是加州北部的“京津冀”，其中包括多個(gè)大小城市，比如SanJose等。舊金山灣區(qū)也是美國(guó)人均所得最高的地區(qū)之一。

餐廳這模樣，后面的黑牌子寫的都是酒的名字。這盆花擋住了我倆，跟這盆花拼了！

SS：如果要第一次在這里購(gòu)房，那么他們應(yīng)該怎樣開始呢？

JF：這個(gè)問題取決于你的預(yù)算，或者說取決于你的目標(biāo)，是想買來當(dāng)做投資呢，還是買來自住。我們現(xiàn)在所在的地方（SOMA, South of Market）就很不錯(cuò)，這里有千禧大廈、瑞吉、四季酒店等，這些都是新建起來的，而且有著很好的安保，很棒的餐廳，黃金的地段，漂亮的風(fēng)景，你要是做投資租出去的話，房租也會(huì)很高，想要轉(zhuǎn)手賣掉也很容易，所以都是非常好的選擇。

SS：那么怎樣才到找到一名好經(jīng)紀(jì)人？

JF：找我啊，哈哈哈哈。

SS：說正經(jīng)的……

JF：你可以去讀讀相關(guān)的文章，現(xiàn)在很多網(wǎng)站也提供房產(chǎn)評(píng)估服務(wù)，比如Zillow。

Paris Hilton父母長(zhǎng)啥樣？Justin同學(xué)和Rick Hilton、Kathy Hilton在舊金山管弦樂團(tuán)開季音樂會(huì)上。

SS：那我為什么還是要找一名好經(jīng)紀(jì)人呢？

JF：因?yàn)槟阈枰⒁环N“關(guān)系”，說白了這個(gè)行業(yè)很重“關(guān)系”，這個(gè)圈子其實(shí)很小，尤其像頂尖的經(jīng)紀(jì)人圈子。圈子里的人會(huì)幫助彼此，有了生意大家會(huì)彼此照顧，如果你找到一位好的經(jīng)紀(jì)人，同過他的關(guān)系，你可以得到很多好的offer，這樣做生意就會(huì)很容易，不論是買方還是賣方。

SS：如果只是出于投資的目的，那么你會(huì)推薦那些地方呢？

JF：一般來說幾乎所有的大城市都是不錯(cuò)的選擇，但是從人口組成的角度來說的話，你會(huì)注意到現(xiàn)在很多20多歲的年輕人幾乎都是涌往大城市的，不論是紐約、洛杉磯、舊金山、華盛頓特區(qū)，還是奧斯汀、丹佛、波特蘭、西雅圖等這些城市，他們向往城市，所以你會(huì)看到過去幾年間，像丹佛或者波特蘭這樣的城市發(fā)展速度都是非?？斓模?yàn)檫@樣的城市相對(duì)于其他大城市生活成本相對(duì)較低。另外像邁阿密這樣的海濱城市，我也會(huì)推薦，都是很好的投資選擇。第二個(gè)值得注意的一點(diǎn)就是，美國(guó)上世紀(jì)五六十年代出生的“嬰兒潮”一代人，他們已經(jīng)邁入老年，孩子也都已經(jīng)長(zhǎng)大，他們不愿再住在自己郊區(qū)的房產(chǎn)中，一大批都返回城市。因?yàn)榛旧线@群人都是老夫妻，他們也不用住很大的房子，他們會(huì)把郊區(qū)的大房子賣掉或者租出去，然后搬到城市里，這樣也可以住著里孩子和孫輩近一些。這個(gè)時(shí)代就是以“城市”為中心的，所以基本上在這種大城市進(jìn)行投資都是不會(huì)錯(cuò)的，不論是在美國(guó)，還是在倫敦或者莫斯科。再比如說，我們就看一下舊金山，即使這里沒有硅谷，沒有高科技產(chǎn)業(yè)，人們還是會(huì)大批來到這里，房產(chǎn)價(jià)格一直都不會(huì)低，我在這里出長(zhǎng)大，一直以來都親歷這些。所以你會(huì)看到，總體的趨勢(shì)就是以大城市為中心，如果再加上高科技產(chǎn)業(yè)或者好的大學(xué)資源，這種趨勢(shì)就會(huì)更加明顯。

我的主菜是Bouillabaisse，不—壓---被，是也。其實(shí)就是馬賽魚湯，里面看不到的魚是阿拉斯加比目魚。

SS：你簡(jiǎn)直給舊金山打廣告，但舊金山，我聽說科技行業(yè)存在巨大的泡沫，這會(huì)不會(huì)有什么影響呢？而且昨天我看報(bào)說現(xiàn)在房?jī)r(jià)已超過2007年高位……

JF：一些人會(huì)說現(xiàn)在這里的科技泡沫很大，但是這與2000年的那次泡沫是非常不同的。因?yàn)?000年的時(shí)候，這片地方遍地都是創(chuàng)業(yè)公司，是純粹靠科技來驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)，但是現(xiàn)在你會(huì)發(fā)現(xiàn)，如今這里的公司大多體量都非常大了，比如Google、Twitter、Facebook、Uber等，很多公司不再像15年前的那種被高估的創(chuàng)業(yè)公司，不會(huì)容易倒閉消失。另外就是我剛才說的，人口的總趨勢(shì)你是不能忽視的，大多數(shù)25歲左右的年輕人都會(huì)來到這里或者其他大城市，所以即使除去這些高科技行業(yè)的因素，這種趨勢(shì)也是不會(huì)改變的，而且我也不認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)像2000年那種情況。

SS：那你本人有沒有投資舊金山？

JF：有，我現(xiàn)在雖然租住，但我也在找合適的機(jī)會(huì)入手一處好房產(chǎn)。由于我也是單身，所以可能不會(huì)去住，但是我會(huì)把它租出去，舊金山房租的價(jià)格一直都是非常高的，這樣的投資對(duì)于我來說是比較合理的。

SS：你告訴我，在舊金山，買什么房型會(huì)比較有利升值？

JF：舊金山這里主要是以公寓和房屋兩種為主，其實(shí)要投資的話還是取決于你的預(yù)算。公寓的話，擁有兩室的公寓型住宅很不錯(cuò)，當(dāng)然只有一室也很好，但是兩室的投資回報(bào)值最高的，而且這種現(xiàn)代公寓的安保措施很好，住在里面會(huì)更加安全。如果你喜歡那種傳統(tǒng)的房子和社區(qū)，并且資金充裕的話，也有很多房產(chǎn)供你選擇。

SS：這些房產(chǎn)的投資回報(bào)是怎樣的？

JF：一般來說，除去房子的租金，整體房產(chǎn)的價(jià)值本身也在不斷增長(zhǎng)，就過去兩三年來說，這個(gè)比例達(dá)到了每年25%-30%左右，但是這種高回報(bào)的增長(zhǎng)我不敢說在未來也會(huì)持續(xù)很久，但是至少每年10%-15%的投資回報(bào)比例是會(huì)有的，所以現(xiàn)在就來投資是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)。

在美國(guó)這種遍是走地T恤男的國(guó)度，Justin絕對(duì)孔雀男，不光節(jié)目中各種西服，今天穿的也是拿波里的定制西服小眾品牌Sartoria Partenopea，西服上衣差不多1200美元左右。

SS：如果我在這里擁有一套房產(chǎn)，想租出去，大概多久我能找到租戶呢？

JF：會(huì)很快，大概一周之內(nèi)就會(huì)有人上門求租，你也不用去找房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。如果你的房子離市區(qū)較遠(yuǎn)，時(shí)間也不會(huì)太久，總有人要租房子。但是你的房租定較高的話，那么可能找到租戶的時(shí)間會(huì)長(zhǎng)一些。如果你有個(gè)兩室的公寓，而且租金在每月6000美元左右，放心，很快就會(huì)租出去的，肯定不會(huì)超過兩周的時(shí)間。

SS：那么作為一名經(jīng)紀(jì)人，你通常都是怎樣和買家和賣家來溝通的呢？

JF：你知道很多人找經(jīng)紀(jì)人的目的就是為了更好地代表他們的利益，他們心里有一個(gè)價(jià)格，然后你需要代表他們?nèi)ズ蛯?duì)方談判。因?yàn)槲以谶@方面有很多的關(guān)系，所以在談判價(jià)格時(shí)我會(huì)有很多信息來源來進(jìn)行一個(gè)全面的評(píng)估，我對(duì)一筆交易的成功與否心里其實(shí)是很有底的。

在《MDL》舊金山版開播時(shí)，Justin特別長(zhǎng)臉地跑到納斯達(dá)克敲了開盤鐘聲。不知道那天是漲是跌呢？！

SS：來聊聊節(jié)目吧，你參加MDL，他們會(huì)付錢給你嗎？

JF：他們會(huì)給一些錢，但是你也不是為他們而做事，他們只是把我們做的事做成節(jié)目，過程還是非常有趣的。我做這件事也是為了增加曝光率，這對(duì)工作是非常有必要的。

SS：這個(gè)節(jié)目會(huì)有劇本嗎？

JF：沒有劇本。你也知道為了增加電視節(jié)目效果，肯定會(huì)有些戲劇性的效果，但是是沒有劇本的，我在節(jié)目里做的每一筆生意都是真實(shí)的。

SS：你對(duì)劇中其他兩個(gè)人有啥看法？

JF：Roh Habibi有點(diǎn)兒不可信。他的愛馬仕皮帶也是假的。

SS：你怎么知道是假的？

JF：他的那個(gè)”H”顯得大一號(hào)。

Bravo節(jié)目截屏，右邊就是Justin說的戴假愛馬仕皮帶的Habibi同學(xué)。下次找你吃飯，讓你反方辯護(hù)吧。

JF：你為什么在劇中3人中選我吃飯啊?

SS：因?yàn)槟泐佒底罡摺?/h3>

JF：你選對(duì)了。

呦呦呦，著名財(cái)經(jīng)頻道CNBC也有“Power Lunch”節(jié)目啊，Justin同學(xué)跑通告。

SS：在舊金山你最常去的或者最喜歡的餐廳、咖啡廳有哪些呢，給我推薦一下？

JF：我經(jīng)常去的有Tosca Coffee和Wayfare Tavern。我認(rèn)識(shí)Wayfare Tavern的大廚，他也是一位明星大廚，他們的食物非常棒，我經(jīng)常在他們那里談生意或者見朋友，兩個(gè)都是很不錯(cuò)的地方，如果有時(shí)間你要去嘗一下。

凈價(jià)不到60美元雙人午餐，就這菜品、環(huán)境，我都覺得超值。

SS：最后，你就簡(jiǎn)單直接給我推薦3個(gè)舊金山投資回報(bào)較高的新項(xiàng)目吧？

JF：兩年前我告訴一位朋友去Hayward買房，當(dāng)時(shí)的價(jià)格大概是37萬左右，而現(xiàn)在超過了50萬，這種回報(bào)率你也看出來了，實(shí)在太高了。其實(shí)這種事就是你投的越多，你也就有機(jī)會(huì)賺的越多。雖然可能這套房產(chǎn)現(xiàn)在看起來很貴，但它肯定是在升值的，即使你不賣，你的租金也可以非常高，比如現(xiàn)在有很多人在Foster City買房。另外有一個(gè)我要推薦的就是舊金山的Shipyard，原來那里是一片貧民區(qū)，但是如今那里的房產(chǎn)項(xiàng)目非常之大，還在建設(shè)當(dāng)中，你現(xiàn)在就可以去買，價(jià)格非常便宜，大概是7百美元一平方尺。而且地段很贊，就在水濱，氣候也很舒適，附近就是高速公路，直通硅谷。Shipyard真的是非常好的投資，主要現(xiàn)在價(jià)格也真的真的很低，任何人現(xiàn)在去買以后都會(huì)大賺一筆，那里現(xiàn)在也正在修建地鐵，想都不用想它以后的發(fā)展。如果你現(xiàn)在就去，比如說，你買一套三室的，然后租出去，4年之后你就會(huì)賺大概幾十萬。Lumina的項(xiàng)目也很好，但是相比Shipyard會(huì)貴一些。當(dāng)然，如果你的預(yù)算充足，不在乎花個(gè)幾百萬只在乎投資回報(bào)的話，你也可以去Pacific Heights的Rockwell看看。

The Shipyard在岸邊，你能看到遠(yuǎn)處的舊金山天際線。

Justin同學(xué)推薦的另一項(xiàng)目Lumina聽說有很多國(guó)內(nèi)買家。

地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也要有挺拔的身材，看人家這皮鞋亮度，他還說他忘了擦鞋。我要把我穿運(yùn)動(dòng)布鞋的腳剁掉。

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